Ипотека

Что такое ипотека

«Ипотека» и «ипотечный кредит» чаще всего употребляются как синонимы, но формально «ипотека» имеет более широкое значение — «залог недвижимости». Слово возникло еще в Древней Греции, в VI веке до н. э., где ипотекой называли столб, который ставили на земельном участке должника. На столбе размещалось объявление о том, что земля будет передана в собственность кредитора.

Как работает ипотека

Процедура получения и погашения ипотечного кредита состоит из множества этапов:

Этап 1: выбор ипотечной программы и подача заявки

Клиент подбирает банк и подает заявку на получение ипотечного кредита в офисе или онлайн. В анкете указывается тип недвижимости (квартира, дом, земельный участок, жилье в новостройке или на вторичном рынке и т.д.), желаемая сумма, персональные данные и другая информация.

К запросу необходимо приложить документы, чтобы банк мог оценить кредитоспособность заявителя. Обязательно требуется паспорт, справка о доходах, свидетельство о браке/разводе (если есть). Остальные документы, как правило, предоставляются по запросу (СНИЛС, ИНН, копия трудовой книжки, заверенная работодателем, трудовой договор, подтверждение дополнительных источников дохода, и т.д.).

Индивидуальному предпринимателю нужно также приложить к заявке налоговую декларацию, бухгалтерскую отчетность, выписку с расчетного счета ИП.

Дополнительные документы потребуются и при оформлении ипотеки по льготной программе.

Этап 2: рассмотрение заявки

Кредитор оценивает платежеспособность заемщика и затем принимает решение о выдаче ипотечного кредита, а также условиях, на которых готов его предоставить (сумма, срок, процентная ставка и т.д.).

Обычно рассмотрение запроса занимает 1-3 рабочих дня, но иногда длится дольше. При возникновении сомнений в нем банки могут запрашивать дополнительные документы.

Этап 3: выбор объекта недвижимости и его одобрение банком

Потенциальный заемщик подбирает подходящую недвижимость и передает сведения о ней в кредитно-финансовую организацию. Она направляет оценщика или просит заемщика самостоятельно найти специалиста, который проведет экспертную оценку, чтобы определить рыночную стоимость и ликвидность залогового имущества.

У каждого банка свои требования к предмету залога, но чаще всего они сводятся к следующему списку:

• фундамент дома — каменный, цементный или кирпичный, межэтажные перекрытия — железобетонные, металлические или смешанные;
• недвижимость в хорошем, не аварийном состоянии. Степень износа здания — в среднем до 60-70%;
• наличие в жилье собственной кухни, ванной и туалета;
• исправная работа электричества, отопления, горячей и холодной воды в помещении;
• отсутствие недвижимости в списке на капитальный ремонт, снос или реконструкцию с отселением;
• отсутствие обременения (жилье не заложено, не сдается в аренду, не имеет прописанных людей).

При покупке дома с землей или земельного участка потребуется межевание — границы земли должны быть четко обозначены в документах.

Затем заявителю понадобится предоставить документы для оформления сделки и регистрации недвижимости, такие как договор купли-продажи или договор долевого участия (ДДУ), выписка из ЕГРН, кадастровый/технический паспорт на жилье и др.

Этап 4: оформление страховки

По закону заемщик должен застраховать залоговое имущество. В зависимости от политики банка страховка оформляется до или после подписания договора.

Как правило, недвижимость нужно застраховать на полную ее стоимость, если в договоре не прописаны другие условия.

Также кредитно-финансовые организации рекомендуют заемщику оформить страховку жизни и здоровья или защититься от риска утраты права собственности на жилье из-за ошибок в документах или правовых споров (титульное страхование). Условия страхования будут зависеть от ее вида полиса: индивидуальный или коллективный.

Этап 5: подписание договора

Сначала оформляется предварительный договор с продавцом недвижимости (возможно, требуется внести задаток). После заключается ипотечный договор с банком, а с продавцом — договор купли-продажи (обычно его составляет кредитор). Расчет чаще всего происходит на этом этапе: покупатель кладет деньги в банковскую ячейку или на счет эскроу, но фактически доступа к деньгам у продавца пока нет.

В случае одобрения сделки со стороны кредитора клиенту предлагается подписать договор, в котором указаны все индивидуальные условия предоставления ипотечного кредита. В частности, сумма, валюта, срок кредитования, процентная ставка, размер штрафов и прочее.

Этап 6: регистрация недвижимости и оформление закладной

Банк готовит документы для регистрации перехода права собственности и обременения имущества, а также оформляет закладную, которую оставляет себе. После этого продавец объекта недвижимости получает доступ к деньгам.

Пока заемщик полностью не расплатится с кредитором, он не может полностью распоряжаться недвижимостью, например, продать или подарить ее.

Этап 7: погашение ипотеки

Кредитно-финансовые организации предлагают погашение ипотеки по одной из схем:

Аннуитетными платежами. Погашение производится равными долями на протяжении всего срока кредитования. Большая часть аннуитетного платежа в начале срока кредитования складывается из процентов, а ближе к концу — из основного долга.

Дифференцированными платежами. Подразумевает разбивку основного долга на равные части и начисление процентов в зависимости от суммы оставшейся задолженности. В этом случае в самом начале заемщик вносит самые крупные дифференцированные платежи, но потом их размер постепенно уменьшается.

Вносить платежи можно через интернет-банк, мобильное приложение, кассу банка и другими способами. Также возможно настроить автоплатеж: тогда со счета будут регулярно списываться деньги в счет оплаты долга (обычно раз в месяц в оговоренную дату).

При желании можно досрочно внести большую сумму для погашения ипотечного кредита. Но предварительно необходимо подать заявку на частичное досрочное погашение.

Если заемщик перестает погашать долг, кредитор имеет право обратиться в суд и продать заложенное имущество. Полученные от продажи деньги направляются на полное погашение долга, а оставшаяся часть (при наличии) возвращается клиенту. Однако в некоторых случаях ликвидность жилья может снизиться, и даже при его продаже денег для закрытия всей задолженности может не хватить.

Этап 7: выдача закладной владельцу недвижимости

После полного погашения ипотечного кредита собственник жилья получает на руки закладную. С этого момента он может полностью распоряжаться приобретенной недвижимостью.

Кто участвует в ипотеке

Процедура оформления ипотечного кредита предполагает привлечение нескольких сторон.

Заемщик подает заявку в банк и берет деньги на приобретение недвижимости. Часто договор оформляется с привлечением созаемщика. Например, супруг или супруга титульного заемщика становится созаемщиком автоматически, если иное не указано в брачном договоре.

Залогодатель предоставляет кредитно-финансовой организации закладную на недвижимость, которая гарантирует кредитору возврат долга в полном объеме. В качестве залогодателя может выступать как заемщик, так и созаемщик.

Залогодержатель получает закладную и выдает деньги. Это может быть банк или иное юридическое лицо, например, фонд по поддержке молодых семей.

Продавец недвижимости, в качестве которого выступает компания-застройщик или собственник жилья.

Оценщик определяет рыночную стоимость недвижимого имущества.

Регистратор права на недвижимое имущество фиксирует смену собственника жилья и обременение в виде ипотеки.

Страховая компания страхует ипотечную недвижимость, а также предлагает по желанию оформление других страховок, например, жизни и здоровья.

Поручитель берет на себя финансовые обязательства заемщика, если последний перестает платить по ипотечному кредиту. В качестве поручителя может выступать физическое или юридическое лицо.

Ипотечные агентства и ипотечно-инвестиционные компании выкупают у банков закладные на ипотечные квартиры в случае, если заемщик не выполняет взятые на себя обязательства.

Кто может взять ипотеку: критерии оценки заемщиков

Право на оформление ипотеки имеют граждане, которые соответствуют ряду требований, установленных банком-кредитором и действующим законодательством. Критерии варьируются в зависимости от кредитора, но в большинстве случаев они приблизительно одинаковые.

Возраст

Для того чтобы оформить ипотечный кредит, заявитель должен быть старше 18 лет (в некоторых случаях — старше 21 года). Максимальный возраст на момент погашения ипотеки, как правило, составляет максимум 65-70 лет.

Например, если заявителю уже исполнилось 50 лет, а предельный возраст составляет 65 лет, он вправе рассчитывать на ипотеку сроком не более 15 лет.

Гражданство и место жительства

Потенциальный заемщик должен быть гражданином страны, в которой оформляется ипотека. Однако некоторые банки (например, в России) могут предоставлять ипотечный кредит иностранцам с видом на жительство.

Также нередко требуется, чтобы заявитель был зарегистрирован в регионе присутствия выбранной кредитно-финансовой организации.

Трудовой стаж

Чаще всего кредиторы требуют наличие общего стажа не менее 6-12 месяцев. На текущем месте работы необходимо проработать минимум 3-6 месяцев.

Платежеспособность

Чтобы убедиться, что заявитель способен своевременно погашать долг, банк проверяет наличие и размер дохода. Причем это может быть как официальная заработная плата, так и заработок от предпринимательской деятельности, аренды или фриланса, проценты по вкладам или дивиденды. Часто кредитно-финансовые организации запрашивают справку о доходах за последние 6-12 месяцев.

Кредитно-финансовой организации также важно убедиться, что у заявителя есть средства на первоначальный взнос. Его размер в среднем составляет от 10% до 50% от общей стоимости недвижимости (в зависимости от условий кредитно-финансовой организации).

Кредитная история

Банки тщательно проверяют кредитную историю заявителя. Если у него есть просроченные задолженности или негативные записи в КИ, это может стать причиной отказа в ипотечном кредите.

Закредитованность

Кредитно-финансовые организации анализируют показатель долговой нагрузки заявителя, то есть соотношение платежей по всем долговым обязательствам (включая ипотеку) к ежемесячным доходам. В идеале доход должен превышать долговую нагрузку на 50-60%. То есть при зарплате 100 000 рублей сумма всех обязательных платежей не должна превышать 40 000-50 000 рублей.

При оценке потенциального заемщика скоринговая система банка учитывает и другие факторы (например, наличие иждивенцев, образование), которые также принимаются во внимание при рассмотрении заявки на ипотечный кредит.

Виды ипотеки

Существует множество классификаций ипотеки, каждая из которых основывается на различных критериях.

По типу недвижимости

На жилую недвижимость. Такая ипотека оформляется для покупки или строительства жилых объектов: квартир, домов, дач и т.д.

На коммерческую недвижимость. Предполагает приобретение объектов, предназначенных для бизнеса: офисов, торговых помещений, складов, гостиниц и других коммерческих объектов.

По рынку недвижимости

На первичку. Оформляется для покупки квартиры в новостройке или нового дома. В таких случаях недвижимость еще не была в эксплуатации, и покупатель становится первым владельцем. При этом такая ипотека может предоставляться как банком, так и застройщиком (как правило, при покупке недвижимости на стадии строительства). Застройщик может предлагать более гибкие условия, а также дополнительные скидки или рассрочку.

На вторичку. Ипотека на жилье из старого фонда предоставляется для покупки объектов недвижимости, которые ранее принадлежали другим владельцам.

По типу заемщика

Для физических лиц. Такая ипотека предназначена для людей, которые хотят купить или построить жилье с использованием средств кредитно-финансовой организации.

Для юридических лиц. Ипотечный кредит для юрлиц предназначен для компаний, которые планируют приобрести коммерческую или жилую недвижимость для дальнейшего использования в бизнесе или сдачи в аренду.

По сроку кредитования

Краткосрочная (до 5 лет). Заемщик вносит более крупные ежемесячные платежи, но за счет короткого срока переплата получается минимальной.

Среднесрочная (5-15 лет). Такая ипотека предполагает умеренную финансовую нагрузку и подходит тем, кто не хочет погашать задолженность перед банком на протяжении десятилетий.

Долгосрочная (более 15 лет). В таком случае срок кредитования может достигать 30 лет. Ежемесячные платежи будут относительно небольшими, но за счет длительного срока переплата окажется значительной.

По типу процентной ставки

Фиксированная. Не меняется в течение всего срока погашения кредита и применяется в большинстве случаев.

Плавающая. При изменении ключевой ставки процент по такой ипотеке тоже будет меняться.

Переменная (комбинированная). Это сочетание фиксированной и плавающей ставок. К примеру, первоначальная процентная ставка фиксируется на определенный срок, по истечении которого она может меняться в меньшую или большую сторону.

Виды ипотечных программ в России

Государство разрабатывает специальные программы поддержки для некоторых категорий граждан. В рамках госпрограмм могут выделяться субсидии на первоначальный взнос или компенсироваться часть процентов по ипотечному кредиту.

Для всех граждан РФ

Каждый гражданин России, независимо от наличия семьи, детей и работы на госслужбе, может один раз в жизни взять ипотеку по льготной программе. Как правило, можно приобрести только жилье в новостройке, в том числе на этапе строительства.

Для семей с детьми

Семьи с детьми, в том числе многодетные, могут воспользоваться одной из программ:

Ипотека с использованием материнского капитала. Он выдается после рождения первого и последующих детей. Маткапиталом можно оплатить первый взнос или покрыть часть основного долга. Средства становятся доступны сразу после получения сертификата.

Семейная ипотека. Программа предназначена для родителей с одним ребенком, родившимся после 1 января 2018 года; с двумя и более детьми, которым еще не исполнилось 18 лет; с ребенком-инвалидом любого возраста. Семейная ипотека выдается по сниженной ставке, а разницу между рыночной и льготной ставкой оплачивает государство.

Субсидия для многодетных семей. Определенная сумма выдается на погашение ипотечного кредита семьям, в которых третий или последующий ребенок родился не ранее 2019 года. Воспользоваться средствами можно при оформлении новой ипотеки или для погашения действующего ипотечного кредита.

Для военных, врачей, учителей и IT-специалистов

Граждане, которые работают в важных для государства сферах, могут воспользоваться одной из следующих программ, в зависимости от своего рода деятельности:

Военная ипотека. Субсидия на покупку жилья начисляется ежегодно всем военным, состоящим в Накопительно-ипотечной системе. При оформлении военной ипотеки средства идут на погашение первого взноса и далее на ежемесячные выплаты задолженности. В ряде случаев долг полностью погашается средствами из федерального бюджета.

Социальная ипотека для бюджетников. Программой господдержки могут воспользоваться врачи, учителя, воспитатели, соцработники, а также сотрудники госаппарата. Ипотечный кредит выдается по сниженной ставке и с минимальным первоначальным взносом.

Ипотека для IT-специалистов. На нее могут рассчитывать сотрудники компаний, получивших официальную аккредитацию от Минцифры. Для получения ипотеки специалист должен отработать в организации более 3 лет, а чтобы сохранить льготную ставку — продержаться на своем месте еще 5 лет после оформления ипотечного договора. Воспользоваться предложением могут не только программисты, но и другие сотрудники IT-компании.

Для жителей отдаленных регионов

Независимо от места проживания, граждане России могут воспользоваться региональными ипотечными программами с господдержкой:

Дальневосточная. Предоставляется на покупку жилья на Дальнем Востоке под минимальный процент и с небольшим первым взносом.

Арктическая. Выдается для покупки недвижимости в северных городах (Мурманске, Архангельске, Красноярске), а также в Ямало-Ненецком и Ненецком АО, Карелии и Коми.

Сельская. Оформляется для покупки или строительства дома в сельских местностях любых регионов России, кроме Москвы, Санкт-Петербурга и Московской области.

Для мусульман

Гражданам, исповедующим ислам, предлагается исламская ипотека, которая предоставляет возможность приобрести жилье без нарушения норм шариата (начисление процентов будет исключено).

При желании оформить ипотеку по программе с господдержкой, следует уточнить актуальные условия, так как со временем они могут меняться.