Ипотека в банках России

Ипотека с онлайн-оформлением

Приобретение недвижимости в ипотеку получило широкое распространение в России. При данном виде кредитования заемщик получает от банка необходимую сумму для покупки квартиры или дома и на протяжении всего срока погашения долга может пользоваться жильем. В свою очередь, кредитор несет минимальные финансовые риски, поскольку до выплаты ипотеки клиентом недвижимость остается в залоге у банка. При несоблюдении займополучателем условий договора кредитно-финансовая организация вправе реализовать залог и использовать полученные средства в счет погашения задолженности.

Российские банки предлагают различные программы ипотечного кредитования, которые отличаются требованиями к клиентам, величиной процентных ставок, размером первоначального взноса, сроком погашения и т.д. При оформлении ипотеки следует учитывать множество нюансов и трезво оценивать собственное финансовое положение, чтобы не лишиться приобретаемого жилья из-за невозможности обслуживать кредит.

На что следует обратить внимание перед оформлением ипотеки

Размер первоначального взноса

При приобретении жилья в ипотеку часть стоимости недвижимости заемщик должен оплатить из собственных средств. Обычно размер первоначального взноса устанавливается на уровне не менее 10-15% от стоимости квартиры/дома. При этом самому клиенту выгоднее внести как можно более крупную сумму. Во-первых, это влияет на оценку его платежеспособности банком и повышает вероятность одобрения ипотеки. Во-вторых, отражается на процентной ставке: при большом первоначальном взносе банки, как правило, уменьшают процент. Наконец, это снижает размер ипотечного кредита, а значит, и общую величину переплаты по нему.

Минимальная сумма ипотечного кредита

Минимальный размер ипотеки определяется кредитором и часто указывается в стандартном описании кредита, чтобы клиентам было проще определиться с суммой первоначального взноса. Как правило, на приобретение недвижимости банки готовы предоставлять не менее 300 тысяч рублей. Выдавать по ипотечным программам более скромные суммы им просто невыгодно.

Виды процентных ставок

Способы погашения

Чаще всего погашение ипотеки производится в оговоренную дату автоматическим ежемесячным списанием установленной суммы со счета заемщика. Специально для этих целей банк может открыть для клиента новый расчетный счет или выдать пластиковую карту. Если в нужную дату на счете будет недостаточно средств для внесения платежа, у заемщика появится просрочка. Если же клиент планирует погасить часть ипотеки досрочно, ему потребуется не просто перевести на счет денежные средства сверх установленного размера ежемесячного платежа, но и предварительно подать заявление о досрочном погашении. Сделать это можно в отделении кредитно-финансовой организации, в мобильном приложении или в личном кабинете на сайте банка.

Типы платежей

При оформлении ипотеки у гражданина возникают финансовые обязательства по возврату кредитору предоставленных заемных средств в полном объеме (основной долг, или тело кредита) и уплате начисленных процентов. Порядок погашения основного долга и процентов определяется типом платежа:

Размер комиссионных

Кредитор может прописать в договоре комиссии за предоставление услуг, что отразится на увеличении расходов клиента при обслуживании ипотеки. В некоторых случаях размер таких комиссий может достигать 10-20% от суммы кредита, что безусловно снижает привлекательность подобных предложений. При этом по закону дополнительные платежи могут назначаться только за самостоятельную услугу. Например, банк не вправе взимать комиссию за рассмотрение заявки или факт предоставления ссуды.

Условия расторжения договора

Предусмотрено несколько вариантов расторжения договора ипотечного кредитования:

• По соглашению сторон. Например, заемщик остался без стабильного заработка и больше не может погашать ипотеку. Он предлагает кредитору расторгнуть договор и получает согласие на это, после чего банк продает недвижимость. Часть вырученных средств идет на полное погашение долга, а оставшиеся деньги передаются клиенту.
• В соответствии с решением суда. Например, получатель ссуды перестал выполнять взятые на себя финансовые обязательства и вносить ежемесячные платежи. В такой ситуации кредитор вправе обратиться в суд для расторжения договора и последующей продажи жилья в счет погашения ипотеки.
• По инициативе одной из сторон в случае, когда такая возможность предусмотрена положениями соглашения или действующим законодательством. Например, когда в документе прописано, что договор прекращает свое действие, если заемщик на протяжении двух месяцев не погашает кредит и не выходит на связь с кредитором.

Условия страхования

Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обязывает заемщика застраховать только саму приобретаемую недвижимость от разрушения, повреждения, пожара и т.д., но кредиторы могут выдвигать требования по страхованию иных рисков:

• причинение вреда жизни и здоровью гражданина;
• потеря стабильного дохода;
• признание сделки недействительной (титульное страхование).

Формально такие страховки оформляются клиентами на добровольной основе, однако при их наличии банки обычно снижают процентную ставку, что отражается на размере переплаты по кредиту.

Условия страхования зависят от того, оформляет ли клиент страховку через банк по коллективной схеме или обращается напрямую в страховую компанию (агентская схема).

Что нужно для получения ипотеки

Требования к заемщику

Каждый кредитор предъявляет собственный набор требований к заемщику. Определяющее значение имеет возраст клиента, уровень его дохода и стабильность финансового положения.

Необходимые документы

Пакет обязательных документов, необходимых для оформления ипотеки, определяется действующим законодательством и внутренним регламентом конкретного банка. Обычно в него входит:

• Анкета, или заявка на получение ипотеки. Соответствующую форму можно запросить в отделении банка или скачать с сайта кредитора.
• Паспорт заемщика, а также паспорта созаемщиков и поручителей при участии таковых в сделке.
• Свидетельство о постановке заявителя на учет в налоговом органе (Идентификационный номер налогоплательщика, или ИНН).
• Страховой номер индивидуального лицевого счета (СНИЛС).
• Копия трудовой книжки или трудового договора, заверенная текущим работодателем.
• Справка о доходах за последние 6-12 месяцев.
• Военный билет (для мужчин моложе 27 лет).
• Документы на недвижимость, если выбрано жилье до предварительного одобрения ипотеки. Как правило, потребуется справка об отсутствии ареста на имущество, оценка объекта недвижимости и т.д.

Перечень обязательных документов может быть расширен, если заявитель претендует на оформление льготной ипотеки (семейная, военная, социальная, для учителей и т.д.). Тогда заемщику понадобятся бумаги, подтверждающие его право на участие в соответствующей ипотечной программе.

Отдельные справки и выписки считаются действительными в течение ограниченного срока, поэтому оформлять их необходимо непосредственно перед подачей документов в банк.

Некоторые кредиторы обещают в рекламе предоставление ипотечного кредита на основании двух документов - паспорта и ИНН (или СНИЛС). Такие заявления являются не более чем маркетинговым ходом для привлечения клиентов, поскольку данные документы позволяют рассчитать только предварительные параметры кредитования. В дальнейшем кредитор все равно запросит у заявителя документы на недвижимость, дополнительные справки и выписки.

Как оформляется ипотека

Стандартная схема оформления ипотеки выглядит следующим образом:

1. Клиент обращается в банк с запросом на предоставление ему ипотечного кредита. На этом этапе необязательно указывать конкретный объект, который он хочет приобрести, но нужно заранее определиться, будет ли он покупать жилье на первичном или вторичном рынке.
2. Кредитор рассматривает документы заявителя и выносит решение. В случае одобрения до сведения потенциального заемщика доводятся предварительные параметры кредитования.
3. Клиент выбирает жилье и передает финучреждению документы на квартиру или дом (комната, гараж, дача).
4. Банк выносит окончательное решение и в случае одобрения формирует индивидуальные условия договора*. Если заемщика все устраивает, то происходит подписание договора купли-продажи жилья с продавцом объекта и ипотечного договора с кредитором.
5. Кредитно-финансовая организация готовит документы для регистрации перехода права собственности и обременения недвижимости и рассчитывается с продавцом имущества. Собственником жилья становится заемщик, а банк получает закладную на квартиру или дом, которая гарантирует погашение долга.
6. После полного погашения основного долга и начисленных процентов банк возвращает клиенту закладную и собственник жилья получает право распоряжаться своим имуществом без каких-либо ограничений.

Условия кредитования зависят от множества факторов:

• уровень дохода и тип занятости клиента: работа по найму, ведение бизнеса в качестве индивидуального предпринимателя или учредителя компании;
• вид приобретаемой недвижимости:на первичном или вторичном рынке; квартира, апартаменты, дом;
• семейное положение, долговая нагрузка из-за обслуживания других кредитов и займов;
• наличие созаемщиков и поручителей и др.

Действующее законодательство обязывает кредитора выносить самую важную информацию о кредите на первую страницу договора. Так, в верхнем правом углу должна быть указана полная стоимость кредита (ПСК) в процентах годовых и в абсолютном выражении, то есть в рублях, если ипотека выдается в этой валюте. В ПСК входят все расходы заемщика, возникающие при обслуживании кредита: начисленные проценты, комиссии и дополнительные платежи. В отношении ипотеки, оформленной после 3 июля 2022 года действует правило, что ПСК не может превышать среднерыночное значение более чем на треть. Среднерыночный размер ставок публикуется на официальном сайте ЦБ РФ.

О чем стоит помнить после оформления ипотеки

После приобретения недвижимости в ипотеку заемщик имеет право проживать на купленной жилплощади и делать ремонт, при этом в договоре могут быть прописаны определенные ограничения по использованию квартиры или дома. Например, некоторые банки запрещают сдавать недвижимость в аренду до полного погашения кредита, производить перепланировку, прописывать в жилплощади лиц, не имеющих близкого родства с заемщиком и т.д. Продать заложенную квартиру можно только с согласия финучреждения.

Клиенту следует четко выполнять все требования соглашения и особенно тщательно следить за своевременным погашением ипотечного кредита. В случае, если в дату очередного списания платежа на счете заемщика не окажется нужной суммы, то появится просрочка, что приведет к начислению штрафов. По этой причине необходимо отслеживать состояние счета и заблаговременно переводить требуемую сумму. Делать это лучше за 3-5 рабочих дней до запланированной даты платежа, чтобы деньги наверняка поступили на счет к нужному сроку.