Российские банки начали активно предлагать скидку на ипотечное кредитование

В последнее время в РФ существенно выросло количество кредитно-финансовых организаций, которые предлагают дисконт к ставке по ипотечному кредиту при условии, что будет уплачена единовременная комиссия. Таким образом банки стремятся подстроится к повышению ставок, а также свертыванию программ с околонулевыми ставками от застройщиков. Данная тенденция вызывает опасения Центробанка, специалисты которого видят в данной схеме определенные риски.

Недавно регулятор ужесточил требования к выдаче ипотечных ссуд по сверхнизким ставкам. На этом фоне банки начали активно продвигать альтернативные варианты снижения процентов по таким кредитам. В частности, они выразили готовность снижать ставки за комиссию, вносимую дополнительно к первоначальному взносу.

В мае ВТБ начал предлагать дисконт к ипотечной ставке. Данная услуга предполагает, что при оформлении ссуды гражданин, оплативший единовременную комиссию, имеет возможность понизить ее на 0,5-8 п.п. При этом сумма платежа напрямую влияет на срок действия и размер скидки. Данное предложение распространяется на ссуды, предназначенные на покупку как новостроек, так и жилья на вторичке. Кроме того, эту опцию в будущем можно будет сочетать с рефинансированием.

В марте аналогичную допуслугу начали предлагать в банке «Открытие», который еще работает как отдельная структура, будучи уже поглощенной ВТБ. Дисконт в «Открытии» доступен для рыночной ипотеки на новое жилье, а также для рефинансирования и покупки готовой недвижимости. В настоящее время предлагается единственный вариант понижения ставки - на полтора процентных пункта от одобренного значения при условии, что клиент готов оплатить комиссию в размере 5,15% от суммы ипотеки. При этом в «Открытии» планируют расширить спектр предложений по скидкам: будут доступны дисконты 0,5 п.п., 1 п.п.

В перспективе опция дисконта на ипотеку будет запущена и в Газпромбанке. При этом детали представители финучреждения пока не раскрывают. В то же время ипотечные ссуды по ставкам, которые ниже рыночных, со следующей недели начнет выдавать банк «Дом.РФ». Эта опция будет доступна тем, кто планирует приобрести готовое жилье, внеся единовременный платеж. В настоящее же время эта кредитно-финансовая организация предлагает скидки по льготным госпрограммам и рыночной ипотеке на новую недвижимость.

Помимо указанных банков, из перечня ТОП-20 начали предоставлять скидки Альфа-банк, Совкомбанк, Росбанк и Сбербанк. Здесь следует отметить, что Совкомбанк и Росбанк внедрили дисконты еще до пандемии, а именно, в 2007-м и 2020-м годах, соответственно. Сбербанк и Альфа-банк сделали это в июле и июне минувшего года.

Представители банков отмечают, что дисконт является выгодным лишь в долгосрочном горизонте. Другими словами, выгода заметна лишь тогда, когда экономия по процентным платежам превышает размер комиссии, которая выплачивается кредитору за понижение ставки. Если же речь идет о досрочном закрытии ипотечного займа, то подобная опция для заемщика невыгодна. При этом сами кредитно-финансовые организации, предоставляющие такую скидку, также рискуют. Эксперты Центробанка полагают, что при отсутствии досрочных погашений ипотеки со стороны клиентов, банки столкнутся с процентным риском, который обусловлен большим сроком кредитования.

Выгода для кредиторов

Дисконты к ставкам за комиссию являются весьма эффективным инструментом, позволяющим поддерживать спрос на ипотечные ссуды. Именно по этой причине данная опция активно внедряется кредиторами.

Подобную опцию банки начали предлагать давно. Преимущественно это касалось организаций с высокой средней ипотечной ставкой. В настоящее же время повышенный интерес к дисконту объясняется желанием кредиторов поднять маржинальность ипотеки, которая снижается в силу высокой конкуренции.

По данным Frank RG, за четыре месяца текущего года в Российской Федерации банки выдали 497 600 ипотечных ссуд на общую сумму в 1,85 триллионов рублей. Если сравнивать с тем же периодом прошлого года, то можно отметить увеличение объема на 24%.

Посредством предоставления скидки кредитно-финансовые организации увеличивают текущие доходы в момент выдачи ипотеки. Так они пытаются приспособиться к свертыванию программ от застройщиков и росту ставок на рынке.

Ранее ЦБ РФ ужесточил требования к выдаче ипотечных ссуд от застройщиков, которые предполагали околонулевые ставки. По этой причине банки вынуждены создавать резервы по займам данного вида, которые уже были предоставлены. В результате некоторые из них начали повышать ставки по ипотеке. Согласно статистике регулятора, на начало апреля средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в России поднялась до 8,18% годовых, что является максимальным значением за последние 3 года. Более высокими ставки были лишь в апреле 2020 года, когда еще не действовали государственные программы льготного ипотечного кредитования. С начала текущего года ставки по рыночной ипотеке в банках, входящих с список ТОП-20, держатся на уровне 11- 11,2% годовых.

Дисконты к ставке следует рассматривать как дополнение к программам, а не как полноценную альтернативу предложениям застройщиков. При этом эксперты ВТБ считают, что этот инструмент будет интересен тем, кто покупает готовую недвижимость в ипотеку не по льготной программе. Тем же, кто берет ипотечный кредит на жилье в новостройке, такая скидка даст возможность уменьшить размер ежемесячного платежа на то время, пока строится здание.

Выгода для граждан

Скидкой к ставке по ипотеке воспользовалось уже около 16 000 клиентов Сбербанка. При этом максимальный спрос на это предложение отмечался в декабре 2022 года. Платить за дисконт предпочитают те, кто планирует покупку на вторичке, на которую пришлось порядка 87% заключенных договоров с дисконтом. Чаще всего россияне выбирают скидку в 1,5 процентных пункта. Таких клиентов более 57%.

При подключении новой опции цена покупаемой недвижимости не увеличивается, зато снижается ежемесячный платеж. В таких условиях высвобождающиеся деньги клиенты могут использовать для того, чтобы рассчитаться с банком максимально быстро. Важно отметить, что стоимость дисконта включена в расчет полной стоимости ссуды, а потому заемщик может видеть реальную стоимость получаемого займа.

В Альфа-банке считают, что скидка по ставке позволяет снизить ежемесячный платеж по кредиту почти на 25% в сравнении с базовой ставкой. По этой причине выгода для заемщика становиться ощутимой при долгосрочном кредитовании, а точнее, если ипотека взята на 7 лет и больше.

Незначительной выгода от дисконта будет при досрочном погашении долга. Комиссия в затратах перекрывает кредитно-финансовой организации доходы, выпадающие из-за пониженной ставки. Если заемщик возвращает ссуду раньше срока, то эта комиссия ему не возвращается, а потому получить выгоду он не сможет.

Дисконт по ставке за допкомиссию означает внесение заемщиком не только первоначального взноса, но и еще некой суммы. На рынке есть предложения, когда физлицо оплачивает повышенный первоначальный взнос и тоже получает пониженную ставку. В подавляющем большинстве случаев в обоих вариантах экономия денег примерно одинаковая.