ЦБ повышает надбавки: ипотека с низким первым взносом станет дороже

Банк России анонсировал повышение надбавок для кредитно-финансовых организаций, выдающих ипотечные кредиты на строящееся жилье с первоначальным взносом (ПВ) менее 20%. Новые надбавки начнут применяться с начала июня. Для того чтобы избежать этой меры, банкам придется увеличить ставки или минимальный взнос, что, в свою очередь, сделает кредит дороже.

Данные надбавки не будут применяться к ипотеке с показателем долговой нагрузки (ПДН) до 60%, если это ссуда с государственной поддержкой и взносом 20% или более.

Что касается вторичного рынка недвижимости, то в этом случае увеличение надбавки происходит для ссуд со взносом до 15%. К сведению, эта норма уже действует с 1 мая.

В настоящее время большинство льготных ипотечных госпрограмм распространено на новое жилье, а первый взнос по такой ипотеке меньше 20% (сельская - 10%, дальневосточная -15%).

Эксперты считают, что новая мера Центробанка направлена на снижение рисков для банков, поскольку ссуды с малым первоначальным взносом относятся к категории высокорискованных. Кроме того, повышение надбавки даст возможность регулятору замедлить темпы повышения закредитованности граждан России, что актуально при стабильном росте спроса на ипотечное кредитование с небольшим первым взносом.

В первом квартале текущего года доля такой ипотеки в стране впервые превысила 50% от всех одобренных ссуд на покупку жилья. Год назад это значение не превышало 38%. Вместе с тем Центробанк констатировал снижение стандартов кредитования в данном сегменте. Именно по этой причине и предпринимаются регуляторные ужесточения, которые должны снизить спрос на ипотечные ссуды с низким первоначальным взносом, которые способствуют росту закредитованности россиян и разгоняют цены на недвижимость в силу доступности жилищных кредитов.

Последствия

После того, как начнут действовать новые требования ЦБ, банкам придется создавать большие объемы дополнительных средств по ипотеке с ПВ до 20%. В итоге кредитно-финансовые организации будут вынуждены увеличить процентную ставку и/или минимальный взнос. Несмотря на то, что повышенные надбавки не исключают кредитование с небольшим взносом, они делают такую ипотеку для банка невыгодной.

В итоге банкиры начнут перекладывать дополнительные расходы на заемщиков за счет увеличения ставки. В противном случае им придется резервировать капитал под более рисковую ипотеку. Все это станет причиной снижения спроса на жилищное кредитование и сокращения количества выдач. Также повышение надбавок сделает ипотеку в стране менее доступной для граждан, но поспособствуют нивелированию рисков для кредиторов и замедлению роста стоимости нового жилья.

С другой стороны, россияне смогут пойти на увеличение первого взноса до 20% и больше, чтобы избежать повышения надбавки. В таком случае будет расти долговая нагрузка граждан, что является дополнительным риском регуляторной меры.

Мнение экспертов

Одним из важнейших параметров ипотеки является именно первый взнос, который призван доказать платежеспособность заемщика. В ВТБ средний размер ПВ составляет порядка 23%, в Сбере – более 30%, в Росбанке – около 37%. При этом доля ипотеки с ПВ до 20% в общем количестве жилищных ссуд не превышает 43%. По этой причине ужесточение требований Центробанка к подобным кредитам может спровоцировать замедление темпов выдачи ипотеки по сравнению с 1 и 2 кварталами текущего года.

Однако некоторые эксперты считают, что отечественный рынок ипотеки продолжит расти, даже несмотря на изменения в подходах Центробанка к регулированию жилищного кредитования. Согласно экспертной оценке ВТБ, за 6 месяцев текущего года граждане РФ возьмут ипотечных кредитов в объеме порядка 2,76 триллионов рублей, что больше рекордных значений 2021 года на 2%. И эту тенденцию во многом будут поддерживать государственные программы со льготными условиями, доля которых сегодня достигает 40%.