Эксроу-счет

Что такое эскроу-счет

Расчеты с помощью эскроу исключают мошенничество и обеспечивают уверенность обеих сторон в том, что деньги будут переведены только после выполнения всех согласованных условий. Похожие гарантии есть и при использовании банковской ячейки или аккредитива, но эти инструменты имеют массу отличий.

Если рассматривать международную практику, то на эскроу можно положить не только деньги, но и документы или другие ценности. В таких случаях кредитно-финансовая организация обязуется хранить их до выполнения условий сделки и передать указанной стороне после их выполнения. Однако в России такая практика не применяется.

Не стоит путать эскроу с номинальным счетом, который не требует выполнения определенных условий и подразумевает управления средствами одной стороной от имени другого лица.

В каких ситуациях используют эскроу-счет

Защищенный счет может потребоваться в следующих случаях:

Сделки с недвижимостью. При покупке квартиры в новостройке деньги перечисляются застройщику только после сдачи объекта и регистрации прав собственности. В случае приобретения готовой недвижимости с участием кредитных средств есть гарантия безопасного расчета между получателем и плательщиком.

Крупные бизнес-сделки. При продаже компаний, акций или долей в бизнесе, чтобы гарантировать исполнение всех условий соглашения.

Международная торговля. При экспорте или импорте товаров, когда стороны находятся в разных юрисдикциях.

Заказы на фрилансе. При разработке программного обеспечения, веб-дизайне или предоставлении других услуг клиент перечисляет оплату, которая передается исполнителю после завершения работы.

Строительство и подрядные работы. Гарантия оплаты только после сдачи объекта или выполнения отдельных этапов работы.

Сделки с дорогостоящими товарами. Покупка автомобилей, произведений искусства, антиквариата, где требуется проверка подлинности или соответствия условиям.

Судебные и юридические споры. Хранение средств до завершения разбирательства и вынесения судебного решения.

Эскроу может пригодиться и в других ситуациях, где нужно защитить интересы продавца и покупателя.

Как открыть эскроу-счет

Чтобы открыть специальный счет, нужно найти подходящую кредитно-финансовую организацию, собрать необходимые документы и оформить соответствующий договор.

Документы для оформления

Обычно требуется собрать следующие документы:

От сторон сделки:

• Учредительные документы.
• Документы, удостоверяющие личность специалистов, которые будут управлять средствами на счете.
• Доверенность на представителя (если действует доверенное лицо).
• Карточка с образцами подписей и оттиска печати.
• Необходимые лицензии.

Физлицу потребуется только паспорт и иногда ИНН и СНИЛС.

Договор сделки. Предварительное соглашение между сторонами, в котором описаны все условия, например, договор купли-продажи или долевого участия.

Дополнительные документы:

• Документы, подтверждающие предмет сделки (например, выписка из ЕГРН при покупке недвижимости или товарная накладная для товаров).
• Разрешительная документация (например, разрешение на строительство при долевом участии).

Точный перечень документов может варьироваться в зависимости от типа операции и требований банка или агента.

Сколько стоит открыть эскроу-счет

Стоимость оформления специального счета зависит от условий конкретного банка и типа сделки. При покупке недвижимости в рамках долевого строительства открытие и обслуживание эскроу-счета для покупателя обычно предоставляется бесплатно, так как расходы несет застройщик.

В других случаях банки могут взимать одноразовую комиссию за открытие и ежемесячную за ведение счета. Точные тарифы рекомендуется уточнять в выбранном банке, так как они могут различаться.

Дополнительные платежи могут возникать, если сделка затягивается и необходимо пролонгировать договор.

Сколько времени потребуется на открытие эскроу-счета

Срок оформления эскроу-счета зависит от сложности сделки и оперативности предоставления необходимых документов. В простых случаях процесс может занять от одного до нескольких рабочих дней. Однако при более сложных сделках, требующих дополнительной проверки или согласований, оформление может продлиться до нескольких недель.

Как оформляется сделка с использованием эскроу-счета

В сделке с использованием эскроу обычно участвуют три стороны:

Депонент (плательщик) — лицо или организация, которое вносит средства, документы или ценности на эскроу-счет. Например, покупатель недвижимости или заказчик услуги.

Бенефициар (получатель) — физлицо или юрлицо, которое получит средства или ценности после выполнения условий сделки. Например, продавец недвижимости или исполнитель услуг.

Эскроу-агент (гарант) — независимая сторона, которая контролирует выполнение условий сделки и хранит депонированные активы, то есть временно переданные на хранение третьей стороне. В РФ обычно это банк, в других странах гарантом может быть нотариус или специализированная эскроу-компания.

Каждая из сторон имеет свои права и обязанности, которые закрепляются в договоре эскроу, чтобы гарантировать защиту интересов всех участников.

Оплата товара или услуги с помощью счета эскроу происходит следующим образом:

1. Депонент и бенефициар заключают с эскроу-агентом трехсторонний договор. В нем прописываются срок, сумма, необходимые документы для подтверждения выполнения обязательств, а также условия, при которых банк или юридическая компания передает средства продавцу.
2. Покупатель перечисляет на счет эскроу сумму, размер которой был оговорен заранее.
3. Продавец предоставляет посреднику доказательства выполнения обязательств (переоформление права собственности на квартиру, снятие автомобиля с регистрации, отгрузка товара и т.д.).
4. Гарант сделки информирует плательщика об успешном выполнении условий договора и передает продавцу право распоряжаться счетом.
5. Продавец забирает средства и эскроу-агент завершает процедуру, предоставляя сторонам отчет о выполнении сделки.

До того момента, пока продавец не выполнил условия договора, внесенные на эскроу-счет деньги числятся за покупателем. Как только посреднику представлены доказательства полного выполнения условий договора, денежные средства переходят второй стороне.

Если в оговоренный период продавец не выполнит возложенные на него обязательства, деньги возвращаются депоненту.

Также стороны могут договориться о продлении действия счета, уведомив эскроу-агента (банк или другую организацию) и заключив дополнительное соглашение.

Регулирование эскроу-счета в России

Правила работы с эскроу в первую очередь регламентируются Гражданским кодексом Российской Федерации, в частности статьей 860.7.

Российское законодательство предусматривает использование эскроу-счетов для обеспечения исполнения обязательств в различных сферах. Однако больше всего внимания уделено регулированию в сфере долевого строительства.

Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» устанавливает обязательное использование эскроу-счетов при привлечении средств граждан для строительства жилья. Согласно этому закону, средства дольщиков размещаются на эскроу-счетах и передаются застройщику только после ввода объекта в эксплуатацию, что обеспечивает дополнительную защиту прав участников долевого строительства.

Преимущества эскроу-счета

Такой способ расчета выгодно использовать по ряду причин:

Удобство. Плательщику не приходится носить с собой наличные и пересчитывать их при проведении сделки. Средства переводятся автоматически после выполнения условий, что исключает необходимость дополнительного контроля со стороны участников.

Гарантия сохранности денег. Банк-посредник берет на себя обязательства по сохранности денежных средств на счетах эскроу. Также такие счета по закону защищены системой страхования вкладов на особых условиях. Если речь идет о сделках с недвижимостью, Агентство по страхованию вкладов в случае разорения банка возмещает большую сумму, чем по другим разновидностям счетов.

Защита интересов сторон. Покупатель уверен, что деньги не будут переведены, пока продавец не выполнит свои обязательства, а продавец — что оплата гарантирована после выполнения условий. Все договоренности фиксируются в договоре эскроу, исключая возможность споров или недоразумений.

Исключение мошенничества. Эскроу-агент проверяет соблюдение условий сделки, что минимизирует риск обмана.

Широкая сфера применения. Подходит для операций с недвижимостью, международной торговли, услуг, а также крупных покупок.

Невысокая стоимость услуги. С точки зрения материальных затрат гораздо выгоднее открыть счет эскроу, нежели арендовать банковскую ячейку или оформить аккредитив.

Также есть дополнительные плюсы при оформлении эскроу для сделок на долевую недвижимость:

Соблюдение сроков строительства. По причине того, что застройщик получает доступ к деньгам покупателей квартир только после сдачи проекта, он старается закончить стройку как можно раньше, чтобы вернуть вложения, не переплачивать по кредитам и зафиксировать прибыль.

Контроль за действиями девелопера. Банк, который хранит деньги дольщиков и предоставляет строительной компании кредитные средства, заинтересован в выполнении застройщиком условий договора. По этой причине в договоре между кредитно-финансовой организацией и компанией-застройщиком прописывается целевое использование кредита, а значит компания не сможет потратить их на что-то другое.

Сохранность денег. В случае банкротства строительной компании дольщики не лишатся своих денег, а вернут вложенные в жилье средства в полном объеме.

Недостатки эскроу-счета

Эскроу-счет имеет ряд недостатков, которые важно учитывать:

Сложность оформления. Потребуется собрать большое количество документов и долго согласовывать условия с банком или эскроу-агентом. Проверка условий сделки и перевод средств могут занимать значительное время.

Нельзя отменить. В отличие от отзывного аккредитива, где стороны могут изменить условия по договоренности, средства на эскроу-счете блокируются до выполнения всех требований, и отменить операцию без согласия всех сторон невозможно. Это делает процесс менее гибким.

Ограничения повышенной страховки. Улучшенные условия страхования распространяются только на сделки с недвижимостью. К тому же повышенный лимит страхования операций действует только некоторое время с момента смены собственника. Если деньги остаются на счете дольше, а кредитно-финансовая организация в это время объявляется банкротом, депонент или бенефициар (в зависимости от решения Росреестра о переоформлении прав на квартиру) может рассчитывать на компенсацию в пределах установленной законом суммы, как по обычным вкладам.

В случае, если стоимость сделки оказывается выше максимального лимита компенсации, целесообразно поделить деньги между несколькими эскроу-счетами в разных банках.

Небольшое число эскроу-агентов. Услуга пока не получила широкого распространения на финансовом рынке. Далеко не все банки России предоставляют такую опцию.

Эти недостатки делают эскроу-счета менее удобными в простых сделках, но их преимущества часто перевешивают, когда речь идет об операциях с высоким риском.