Считаем доход правильно

Большинство специалистов доверяют сервисам и сторонним калькуляторам в расчете кредитных продуктов, что является не очень правильным подходом. Сервисы расчета и калькуляторы не могут на практике учесть все нюансы и методики расчета платёжеспособности заемщика: вводя одинаковые параметры срока кредита и дохода в калькуляторах на сайтах разных банков, можно получить параметры, отличающиеся друг от друга по размеру платежа.

Однако и многие банковские сотрудники не умеют считать доход ряда категорий заемщиков. К примеру, розничные подразделения не умеют считать доход собственника бизнеса - это могут сделать андеррайтеры из подразделений малого-среднего бизнеса или корпоративного кредитования, но тогда процесс рассмотрения заявки для банка будет дороже, что может вылиться в увеличение тарифа для клиента, так как вырастают затраты банка. Поэтому мы имеем продукт «2 документа по ипотеке», где достаточно основываться только на анкетных данных, заполненных собственником бизнеса и оборотами по данным официальной отчетности в СПАРК.

Разберем по порядку и начнем с доходов, которые банк учитывает и не учитывает при рассмотрении заявки на ипотечный кредит.

Какие доходы учитываются и не учитываются банком?

Речь пойдет о документально подтвержденных доходах.

Доходы принимаемые к учету:

• Доходы, полученные от сдачи в аренду имущества (код дохода 1400 в 2-НДФЛ).
• Заработная плата (код дохода 2000 в 2-НДФЛ).
• Дивиденды собственника/акционера (код дохода 2001 в 2-НДФЛ).
• Премия (код дохода 2002 в 2-НДФЛ).
• Вознаграждения выплачиваемые за счет прибыли организации -к примеру материальная помощь сотруднику, выплаты посвященные юбилею сотрудника и т.д. (код дохода 2003 в 2-НДФЛ).
• Выплаты по договорам ГПХ за исключением авторских вознаграждений (код дохода 2010 в 2-НДФЛ). Как правило учитывают охотно нотариусов, адвокатов.
• Отпускные (код дохода 2012 в 2-НДФЛ).
• Больничные (код дохода 2300 в 2-НДФЛ).

Да, многие банки перешли на запросы из ПФР доходов и справки 2-НДФЛ кажутся бесполезными в этом свете. Все так, если бы вся информация подгружалась и за последние периоды.

На нашей практике 2 из 10 запросов приходят без обновления информации, учетные записи Госуслуг могут не работать в том числе по вине заемщика (не обновил данные).

Доходы не принимаемые к учету:

• Доход от ценных бумаг.
• Страховые выплаты.
• Дивиденды по акциям акционерных обществ.
• Доход от сделок купли-продажи валюты, ценных бумаг, товаров, движимого и недвижимого имущества и т.д.
• Выигрыши и призы в лотереях и азартных играх.
• Полученные штрафы, пени и неустойки.
• Премиальные выплаты (кроме основного места работы и совместительства).
• Государственные пособия (кроме пособий по временной нетрудоспособности).
• Алименты.
• Стипендии учебных заведений.
• Вознаграждения донорам.
• Пенсия по инвалидности.
• Разовая годовая премия.

Вообщем все доходы либо разовые и не стабильные, либо доходы, которые должны быть направлены на содержание недееспособных (детей, инвалидность и т.д).

Как в основном банки считают доход?

Банк не интересует, что было с доходом в прошлом году, а в текущей реалии рынка лучше вообще не показывать, какой доход был ранее: если доход снизился, то это может навредить.

Классическая модель расчета дохода следующая:

• Берутся последние 6 месяцев.
• Откидывается самая большая сумма и самая маленькая.
• Остаток суммируется, делится на 4 и вычитается НДФЛ.

Это и будет являться среднемесячным расчетным доходом заемщика.

Также при расчете платежеспособности считается вся кредитная нагрузка заемщика (ипотека, потребы, авто и кредитные карты) и иждивенцы. Здесь есть свои нюансы. К примеру, лимит по кредитной карте даже если картой не пользуются в любом случае подлежит учету. Банк считает, что вы можете полностью его завтра выбрать и принимает в учет 10% от лимита карты как платеж.

Грамотный андеррайтер банка, риелтор с опытом и ипотечный брокер, всегда спросят: «Планируете ли закрыть обязательства перед выдачей ипотеки?». Если клиент отвечает согласием и говорит, что планирует закрыть, - это будет отлагательным условием выдачи кредита и без предоставления справок о закрытии обязательств кредит не выдадут.

Безусловно, в процессе рассмотрения заявки есть и другие проверки: скоринг заемщика, проверка БКИ, рассмотрение коллегиальными органами кредитного комитета, если это потребуется, но имея данную информацию и зная механизмы расчета платежеспособности клиента, любой профессионал рынка ипотеки, сможет более точно подобрать клиенту решение.