Доля ипотеки на рынке первичного жилья достигла максимальной отметки

В России численность ипотечных ссуд, выданных на приобретение квартир в новостройках, достигло максимальных отметок. Специалисты считают, что дальнейший рост должен происходить только в случае увеличения общего объема продаж новостроек. Другими словами, участники рынка склоняются к мнению, что сейчас нужно активно развивать альтернативные инструменты обеспечения людей доступным жильем.

Согласно данным аналитического центра «ДОМ.РФ», сегодня посредством ипотеки приобретается 8 из 10 новых квартир. Вместе с тем подавляющее большинство ипотечных кредитов выдается на вторичное жилье. Обусловлено это тем, что стоимость новой недвижимости выше (даже если речь идет о льготной ипотеке на новостройки), чем вторичной. Именно поэтому россияне активно переходят на вторичный рынок. Как полагают эксперты, подобное падение спроса на первичку является основной угрозой, с которой следует бороться, возвращая спрос на новое жилье.

По оценке ДОМ.РФ, в минувшем году договоров долевого участия зарегистрировали меньше на 15%, чем в 2021-м. При этом обрушения рынка в денежном выражении не случилось в силу повышения стоимости недвижимости, тогда как в количественном выражении падение очевидно.

Специалисты уверены, что наибольший потенциал роста сегодня имеется у ипотечного кредитования на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). За 2022 год численность такой ипотеки возросла втрое. Но в настоящее время только 1 из 10 домов возводится с привлечением ипотечных денег.

В 2022-м кредитно-финансовые организации выдали 1,327 млн ипотечных ссуд суммарным объемом в 4,813 трлн руб. По количеству и объему данные показатели ниже на 30% и 15% соответственно, чем цифры 2021-го. Что касается ипотеки на первичку, то тут сокращение в количественном выражении достигло 13,89%, тогда как денег выдали на 9,7% больше.

В РФ уже несколько лет ипотечный портфель удерживается на уровне порядка 10% ВВП. В то же время ипотека в государствах с аналогичной долей жилья в собственности превышает 15%. В России повышение ипотечного кредитования до такого уровня маловероятно, поскольку подобный рост повлечет увеличение расходов россиян на обслуживание ипотеки относительно зарплатного фонда к 2030 году почти в 2 раза: с 11,4% до 20%. По мнению специалистов, в таких условиях банки попросту прекратят ипотечное кредитование граждан, нагрузка на доходы которых существенно возрастет.

Наряду с этим некоторые эксперты все же видят реальные возможности увеличения ипотечного портфеля, но этот рост будет зависеть от темпов досрочного погашения. По сценарию таких экспертов, по итогам текущего года вполне можно рассчитывать на рост данного сегмента рынка до 15%. Следует напомнить, что в прошлом году доступность жилья в РФ значительно упала. За пятилетку коэффициенты доступности достигли отметки 5 и более, тогда как значения ниже 3 указывают на то, что покупка жилья является доступной. В некоторых зарубежных городах уровень доступности жилья еще хуже, к примеру, в Пекине и Шанхае. В Перми данный показатель сравним с Дели, в Нижнем Новгороде - с Сингапуром, а в Санкт-Петербурге - с Лиссабоном. В Москве же накопить на квартиру площадью 90 кв. м. в текущих реалиях возможно лишь за 22 года.

Самые крупные рынки жилья в Российской Федерации вошли в новый цикл, который характеризуется низкой доступностью жилой недвижимости. Такое положение дел повлечет за собой снижение жилищного потребления в независимости от доступности ипотечных кредитов. Поэтому продолжение стимулирования спроса на ипотечное кредитование посредством льготных программ будет малоэффективным. Более актуальной становится задача развития альтернативных методов обеспечения жильем, которые удовлетворят россиян, имеющих невысокий доход. Примером таких решений являются ИЖС и строительные кооперативы.