Спросили у эксперта о всех преимуществах дифференцированных и аннуитетных платежей по ипотеке

При заключении кредитного договора по ипотеке люди, как правило, смотрят на ставку, размер первоначального взноса, сроки кредитования, констатируют как факт свою переплату и лишь немногие обращают внимание на способ погашения своего кредита.

В реалии именно этот параметр, определяет методику начисления ежемесячных платежей, а значит и величину переплаты по ипотечному кредиту.

Какие бывают платежи по ипотеке?

Платежи бывают:

• дифференцированные;
• аннуитетные.

Некоторые банки разрешают клиентам самостоятельно выбрать схему выплат, но в основной массе предлагают только аннуитет.

Отличие платежей в способе начисления и взимания процентов, а главное - в итоговой сумме переплаты по ипотечному кредиту. Разберем подробно обе схемы.

Аннуитетные платежи

Ипотека выплачивается равными частями и размер платежа единый на всем сроке кредитования (изменяется только при досрочном погашении). Платеж складывается из основного долга и процентов банка. Основная особенность в том, что в начале платеж практически полностью уходит на проценты банка без уменьшения основного долга. К нескольким годам выплат по кредиту соотношение выплат по процентам и по основному долгу выравнивается, после чего проценты уменьшаются, оставляя в структуре платежа только тело кредита.

Именно по этой причине, рефинансировать кредит после 5-7 лет на более низшую (даже на 3-4% ставку) уже не выгодно. Разница в платеже будет небольшой.

При этой схеме банк страхует себя - проценты платятся авансом. Если кредит гасится досрочно он ничего не теряет.

Плюсы аннуитета:

• прост и удобен в бытовом смысле (одна сумма всегда к списанию);
• подходит тем, кто хочет уменьшить размер ежемесячного платежа растянув кредит на большой срок;
• доступность -такая форма платежа у всех банков есть;
• лояльнее требования к платежеспособности.

Минусы аннуитета:

• всегда дороже и переплата больше чем при дифференцированных платежах.

Дифференцированный платеж

Это целая система, при которой заемщик каждый месяц вносит разные суммы платежа, размер которых с каждым разом уменьшается. Максимальная нагрузка приходится на начало срока кредита так как разница тела кредита распределяется на всем сроке равными долями, а сверху начисляется процент на остаток. К концу года тело кредита становится меньше - отсюда и сумма платежа меньше и как следствие переплата по кредиту.

Плюсы дифференциала:

• экономия на процентах (платим только за те средства, которыми пользуемся в расчетном месяце);
• меньше переплата (особенно видно на больших суммах и сроках сравнивая графики);
• подходит заемщиком, планирующим рассчитаться за короткий срок.

Минусы дифференциала:

• малодоступен в банках (он им мало выгоден);
• нужен больший доход чем при аннуитете на одинаковой сумме кредита (примерно на 20-25%);
• постоянно меняющийся платеж который надо держать в голове и контролировать;
• сложность с планированием семейного бюджета.